Le Financement

Le montant que vous aurez besoin de financer dépend bien sûr du prix d'achat de la propriété mais aussi des frais indirects qui s'ajoutent à votre prix d'achat et du montant de mise de fonds que vous pourrez investir.

En plus du montant à financer, il y a plusieurs éléments à considérer quand vient le temps de penser au financement d'une nouvelle propriété et je vous en donne un bref aperçu ci-dessous.

• Calcul du financement requis
• Courtier hypothécaire
• Prêts hypothécaires
• Régime d'accès à la propriété (RAP)
• Calculatrice hypothécaire

Calcul du financement requis

Vous pouvez calculer le montant de financement nécessaire à l'aide du tableau ci-dessous :

Le tableau ci-dessous provient du document Le Guide de l'Acheteur produit par l'ACAIQ

Courtier Hypothécaire

Le courtier hypothécaire travaille dans votre intérêt afin de trouver le meilleur financement disponible en fonction de vos besoins. Il existe de nombreux établissements qui accordent des prêts hypothécaires, comme par exemple les banques, les sociétés de fiducie, les coopératives d'épargne et de crédit (ou caisse d'économie), les caisses populaires, les caisses de retraite, les compagnies d'assurance et les sociétés de financement. Un courtier hypothécaire peut vous simplifier la vie et vous aider à vous retrouver devant ce vaste choix.

De plus, ils peuvent bénéficier de meilleurs taux qu'un simple individu. La différence de taux peut vous sembler minime aujourd'hui mais lorsqu'on regarde la différence de coûts sur votre période d’amortissement totale, vous pouvez sauver une somme d'argent significative.

Ca ne coûte rien de rencontrer un courtier hypothécaire et vous pouvez économisez une somme substantielle, pourquoi vous en passer? Demandez-moi conseil et je pourrai vous guider dans le choix de votre courtier hypothécaire.

Prêt Hypothécaire

Un prêt hypothécaire est un mode de financement dans lequel l'immeuble (votre propriété) constitue une garantie de paiement de la dette.

Approbation du prêt hypothécaire

Une préapprobation hypothécaire ne vous garantit pas que vous obtiendrez un prêt hypothécaire. Même si vous possédez un tel certificat, vous devez quand même rencontrer votre prêteur durant la période de satisfaction des conditions de l'offre d'achat pour obtenir l'approbation définitive de votre emprunt hypothécaire. Pour vous assurer que tout se passera bien, ne manquez pas d'apporter avec vous :

• une copie de la description de la propriété;
• une copie de l'offre d'achat signée.

Pour calculer le montant maximal du prêt pouvant vous être accordé, la majorité des institutions utilisent deux ratios soit le ABD ou le ATD. Voici comment ils sont calculés et les valeurs maximales accordées.

Ratio ABD =

Ce ratio ne devrait pas dépasser 32%.

Ratio ATD =

Ce ratio peut monter jusqu'à 40% puisqu'il tient compte du remboursement des autres dettes personnelles de l'emprunteur.

Prêt hypothécaire ordinaire

Un prêt hypothécaire ordinaire est un prêt qui ne dépasse pas 80% de la valeur d'emprunt. Habituellement, la valeur d'emprunt correspond au moins élevé des montants suivants : le pris d'achat de la propriété ou sa valeur marchande. La mise de fonds équivaut au moins à 20% du prix d'achat ou de la valeur marchande.

Si vous versez une mise de fonds inférieure à 20% du prix d'achat, vous devrez contracter un prêt hypothécaire à rapport prêt-valeur élevé. Si tel est le cas, vous devrez également souscrire une assurance prêt hypothécaire dont la SCHL est un des principaux fournisseurs.

Taux d'intérêt fixe, variable ou révisable

Le taux hypothécaire peut être fixe, variable ou révisable. Dans le cas d'un prêt à tau fixe, le taux d'intérêt est bloqué, c'est-à-dire qu'il n'augmentera pas pendant le terme du prêt. Si vous choisissez un prêt à taux variable, le taux d'intérêt fluctuera selon la conjoncture du marché, mais les versements hypothécaires ne changeront pas. Par contre, si vous optez pour un prêt à taux révisable, le taux d'intérêt et les versements hypothécaires varieront en fonction des conditions du marché.

Prêt hypothécaire fermé

Un prêt hypothécaire fermé peut constituer un bon choix si vous voulez avoir des versements hypothécaires fixes, ce qui vos permettra d'ajuster votre budget à votre nouveau style de vie. Toutefois, les prêts hypothécaires fermés ne vous accordent aucune flexibilité. Souvent, le prêteur exige le paiement d'une indemnité ou impose des conditions restrictives aux emprunteurs qui désirent rembourser leur prêt par anticipation ou effectuer des paiements supplémentaires. Ca n'est peut-être pas le meilleur choix si vous décidez de déménager avant la fin du terme de votre prêt ou si vous voulez profiter d'une baisse éventuelle des taux d'intérêt.

Prêt hypothécaire ouvert

Ce type de prêt hypothécaire offre davantage de flexibilité. Habituellement, vous pouvez effectuer des paiements supplémentaires ou rembourser intégralement votre prêt n'importe quand, sans pénalité. Un prêt hypothécaire ouvert peut constituer un bon choix si vous prévoyez vendre votre maison dans un proche avenir ou rembourser plus rapidement votre prêt en effectuant des paiements supplémentaires importants. La plupart des prêteurs vous permettront de convertir votre prêt en un prêt hypothécaire fermé à n'importe quel moment, moyennant des frais modiques.

Terme

Votre prêteur vous expliquera aussi les options disponibles en ce qui a trait au terme du prêt, c'est-à-dire la période pendant laquelle les conditions convenues s'appliqueront au prêt hypothécaire, notamment le taux d'intérêt. Le terme peut varier de six mois à dix ans. Si vous choisissez un terme plus long (p. ex. : 5 ans), cela vous donnera la chance de faire des plans et de vous protéger contre une hausse des taux d'intérêt pendant que vous vous habituez à être propriétaire. Examinez attentivement les options dont vous disposez et n'ayez pas peur de demander à votre prêteur de vous expliquer la différence entre les termes de un, de deux et de cinq ans et les termes plus longs.

Amortissement

C'est la période de temps requise pour le remboursement de la dette. La plupart des prêts hypothécaires sont amortis sur 25 ans, mais des périodes plus longues sont aussi disponibles. Plus la période d'amortissement est longue, moins les versements hypothécaires péridoqiues sont élevés, mais plus vous paierez d'intérêts à long terme.

Calendrier des versements

Souvent, le prêt hypothécaire est remboursé au moyen de versements périodiques, effectués tous les mois, toutes les deux semaines ou toutes les semaines. Plus les paiements sont fréquents, plus vous pouvez réduire les frais d'intérêts parce que le solde du principal diminue plus rapidement que si vous faisiez des versements mensuels. Plus vous effectuez de versements au cours d'une année, moins les intérêts que vous payez sur votre prêt hypothécaire sont élevés.

Source : L'achat d'une maison étape par étape, de la SCHL

Régime d'Accès à la Propriété (R.A.P.)

Le R.A.P. est une avenue très intéressante qui vous permet d'utiliser les fonds que vous avez accumulés dans votre régime de RÉER afin de faire une mise de fonds sur votre future propriété. Il est donc possible pour chaque acheteur de retirer une somme, jusqu'à concurrence de $25,000, de son régime sans avoir à payer d'impôt au moment du retrait. Ce montant doit être remboursé sur une période établie à défaut de quoi les montants non remboursés seront ajoutés au revenu brut et imposés.

Les conditions et termes de remboursement qui s'appliquent peuvent varier alors informez-vous auprès de votre institution pour connaître tous les détails qui s'appliquent à votre situation.

Calculatrice Hypothécaire

Maintenant que vous avez une bonne idée du montant que vous pouvez attribuer à votre logement mensuellement ou que vous avez établi le montant de financement nécessaire à l'achat de votre future propriété, vous pouvez utiliser ma Calculatrice Hypothécaire afin de calculer les paiements mensuels en fonction du montant de financement ou vice-versa.